L’assemblea di condominio

Secondo i dati forniti dall’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci), il 75% delle famiglie italiane abita in condominio: parliamo di un numero enorme, pari circa 45 milioni di persone.

Il tessuto condominiale, tuttavia, non si esaurisce solo nella presenza dei famigerati vicini di casa – categoria tanto temuta – ma contempla la presenza di un altro attore che assume importanti prerogative: l’assemblea di condominio.

L’Assemblea Condominiale: qual è il suo ruolo?

L’assemblea dei condomini è quell’organo al quale è demandata la gestione delle parti comuni del condominio e governa lo svolgimento delle attività di maggiore rilievo della vita condominiale. Si tratta di un organo obbligatorio ed è formato da tutti i titolari di diritti sulle unità immobiliari.

Quali decisioni vengono sottoposte all’Assemblea di condominio?

L’assemblea condominiale è chiamata a deliberare su due grandi ambiti:

• a) tutto ciò che rientra nella gestione ordinaria (come ad esempio l’approvazione del consuntivo o del preventivo);
• b) le decisioni relative alla gestione straordinaria.

Modalità di decisione: i quorum

Perché l’assemblea possa validamente deliberare, è necessario che la stessa venga validamente costituita e che, successivamente, una determinata decisione venga assunta dalla maggioranza necessaria. È necessario raggiungere i c.d. quorum (costitutivo e deliberativo), la cui inosservanza potrebbe determinare l’annullabilità delle delibere.

Il quorum costitutivo

Indica il numero minimo di partecipanti necessari per la validità dell'adunanza:

• In prima convocazione: condomini che rappresentino i 2/3 del valore millesimale e 1/3 dei partecipanti.
• In seconda convocazione: condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale e 1/3 dei partecipanti.

Il quorum deliberativo

Indica il numero minimo di voti perché una delibera venga regolarmente assunta:

• Ordinaria amministrazione: l’art. 1136 c.c. richiede i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale.
• Straordinaria amministrazione: le maggioranze richieste sono più elevate.

Per alcune decisioni specifiche (nomina amministratore, riparazioni ingenti, videosorveglianza, regolamento), sono richiesti quorum non inferiori alla metà del valore dell’edificio.

Cosa succede dopo la deliberazione?

La delibera diviene vincolante per tutti i condomini. Tuttavia, gli assenti e i dissenzienti possono impugnare le delibere entro 30 giorni (dalla comunicazione del verbale per gli assenti o dalla data della votazione per i dissenzienti) in presenza di vizi o irregolarità.

Il ruolo dell’amministratore e dei condomini

L’amministratore è l'esecutore delle volontà assembleari, ma i condomini mantengono un potere di impulso: almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dello stabile possono richiedere la convocazione dell'assemblea e, in caso di inerzia dell'amministratore dopo 10 giorni, procedere all'autoconvocazione.

Le dinamiche condominiali spesso si traducono in potenziali problemi: rivolgiti sempre agli esperti del settore per risolvere e prevenire le questioni che ti toccano da vicino.