L’assemblea di condominio

Secondo i dati forniti dall’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci), il 75% delle famiglie italiane abita in condominio: parliamo di un numero enorme, pari circa 45 milioni di persone.

Il tessuto condominiale, tuttavia, non si esaurisce solo nella presenza dei famigerati vicini di casa – categoria tanto temuta – ma contempla la presenza di un altro attore che assume importanti prerogative: l’assemblea di condominio.

L’Assemblea Condominiale: qual è il suo ruolo?

L’assemblea dei condomini è quell’organo al quale è demandata la gestione delle parti comuni del condominio e governa lo svolgimento delle attività di maggiore rilievo della vita condominiale. Si tratta di un organo obbligatorio ed è formato da tutti i titolari di diritti sulle unità immobiliari.

Quali decisioni vengono sottoposte all’Assemblea di condominio?

L’assemblea condominiale è chiamata a deliberare su due grandi ambiti:

a) tutto ciò che rientra nella gestione ordinaria (come ad esempio l’approvazione del consuntivo o del preventivo);b) le decisioni relative alla gestione straordinaria.

Modalità di decisione: i quorum

Perchè l’assemblea possa validamente deliberare, è necessario che la stessa venga validamente costituita e che, successivamente, una determinata decisione venga assunta dalla maggioranza necessaria. È necessario, insomma, che si raggiungano i c.d. quorum (costituivo e deliberativo), la cui inosservanza potrebbe determinare l’annullabilità delle delibere.

Il quorum costitutivo

Il quorum costitutivo indica il numero minimo di partecipanti che devono essere presenti perché l’assemblea condominiale sia validamente costituita. Tale quorum varia a seconda che l’assemblea sia riunita in prima o in seconda convocazione:

a) in prima convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita qualora siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore millesimale dell’edifico e un terzo dei partecipanti al condominio;

b) in seconda convocazione, invece, l’assemblea è regolarmente costituita qualora siano presenti tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale e un terzo dei partecipanti.

Il quorum deliberativo

Il quorum deliberativo indica il numero minimo di voti perché una delibera venga regolarmente assunta. Esso varia, a seconda che si tratti di una decisione riguardante l’ordinaria o la straordinaria amministrazione:

a) nel caso di ordinaria amministrazione, l’art. 1136 c.c. richiede i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale;

b) nel caso di straordinaria amministrazione, le maggioranze richieste sono più elevate.

Sia in prima che in seconda convocazione, per alcune decisioni vengono richiesti quorum deliberativi non inferiori alla metà del valore dell’edificio e degli intervenuti. Si tratta, ade esempio, delle deliberazioni che riguardano:

• nomina e revoca dell’amministratore;

• riparazioni di notevole entità e interventi di ricostruzioni;

• installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;

• approvazione o modifica del regolamento condominiale.

Cosa succede una volta assunta una deliberazione assembleare?

Dopo che via sia stata la votazione ed eventualmente l’approvazione di una delibera assembleare del condominio, quest’ultima diviene vincolante per tutti i condomini. Tuttavia, coloro che non erano presenti all’assemblea (gli assenti) e i dissenzienti (coloro che abbiano fatto verbalizzare il disaccordo), possono impugnare le delibere entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale per i primi ed entro 30 giorni dalla data della votazione per i secondi. L’eventuale impugnazione potrà riguardare l’esistenza di vizi di vario genere di cui potrebbe essere affetta la delibera (mancanza dei quorum, irregolarità di varia natura).

Il ruolo dell’amministratore

Non va certo dimenticata, all’interno della realtà condominiale, la figura dell’amministratore. Quest’ultimo viene nominato proprio dall’assemblea, che gli conferisce l’incarico e può revocarlo in ogni tempo. L’amministratore e l’assemblea hanno un rapporto diretto: è proprio l’amministratore il soggetto che legittimato a convocare l’assemblea annualmente sia in via ordinaria che in via straordinaria.

Il ruolo dei condomini

Ai condomini è riconosciuto un potere di impulso e il diritto di convocare l’assemblea condominiale. Tale richiesta deve essere presentata da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dello stabile. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione dell’istanza di convocazione, se l’amministratore non provvede a convocarla, i condomini possono quindi autoconvocarla.

Le dinamiche condominiali spesso si traducono in potenziali problemi: rivolgiti sempre agli esperti del settore per risolvere e prevenire le questioni che ti toccano da vicino.